Cadre juridique des activités immobilières et qualification juridique

La notion de droit et ses divisions

Les règles de droit concernent la vie sociale dans tous ses aspects. Ses règles se divisent en deux branches : le droit public et le droit privé.

Dans chaque division, nous retrouvons différents domaines, par exemple :

• droit privé : droit civil, droit social, droit commercial et droit international privé ;
• droit public : droit constitutionnel, droit administratif, droit pénal, droit judiciaire, droit international public et droit fiscal.

Des définitions de droit importantes :

Le droit immobilier est aussi bien de droit privé que de droit public. En effet, il est dédié aux biens immobiliers de droit privé, mais également de droit public. Exemple : l’appartement de M. et Mme X (bien privé) ou un établissement recevant du public comme une bibliothèque municipale (bien public).

Le droit de propriété est, selon l’article 544 du Code civil : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Le droit au logement fait référence au droit selon lequel chacun doit pouvoir disposer d’un endroit pour vivre qui soit décent et salubre, et cela sans distinction de ressources.

Le droit objectif est l’ensemble des règles juridiques obligatoires, abstraites et impersonnelles permettant la vie en société de tout un chacun.

Les droits subjectifs sont les droits qui sont attachés à un individu et qui sont reconnus par le droit objectif.

Les sources du droit

Les règles de droit ont leurs sources. Ces dernières se retrouvent au niveau national et européen. L’ensemble est organisé selon une hiérarchie (que l’on appelle la hiérarchie des normes ou la pyramide des normes) qui veut que la norme inférieure respecte la norme supérieure. En ce sens et par exemple, une loi nationale doit respecter la Constitution, mais encore une loi nationale doit respecter une directive européenne.

Les pouvoirs publics, l'organisation administrative et locale

L’ensemble de ces lois sont issues du pouvoir législatif détenu par l’Assemblée nationale et le Sénat que réunit le Parlement. En face, le pouvoir exécutif est détenu par le chef d’État et le Gouvernement. Ces derniers sont chargés de la mise en œuvre et de l’exécution des lois, ainsi que de la conduite politique du pays. En France, l’organisation administrative et locale est décentralisée, c’est-à-dire que des compétences administratives étatiques sont transférés à de plus petites entités que sont les collectivités territoriales.

Le pouvoir judiciaire est, lui, chargé de faire appliquer les lois dans la résolution de conflits.

La résolution des conflits

Les modes de résolution des conflits sont nombreux en France :

• le recours au juge : on saisit le juge dans le cadre d’un contentieux ;

• le recours aux modes alternatifs, parfois en dehors des juridictions : il s’agit d’arrangements amiables évitant le contentieux avec l’aide éventuelle d’un juge ou d’une tierce personne (ex : la conciliation, l’arbitrage...).

Réglementation professionnelle et déontologie

Les activités immobilières doivent obéir à une réglementation professionnelle, mais également aux règles de l’éthique et de la déontologie. Ces règles ont pour objectif d’assurer une relation équilibrée entre le client et le professionnel de l’immobilier. Le Code de déontologie des agent immobiliers est entré en vigueur le 1^er septembre 2015. Il y est fait notamment mention de la transparence, de la confidentialité, de la confraternité...

Distinction des actes et des faits juridiques

En droit, les actes et les faits juridiques sont à distinguer :

• L’acte juridique est une manifestation de volonté dont les conséquences juridiques sont voulues par l’auteur, par exemple : le contrat ou le testament. Dans cette catégorie, nous différencions l’acte authentique de l’acte sous seing privé. Le premier étant constaté par officier public habilité par la loi. Par exemple, un testament est un acte authentique quand il est constaté par un notaire. L’acte sous seing privé, lui, est établi par les parties elles-mêmes sans qu’un officier public doive intervenir : par exemple, le contrat de travail.

• Le fait juridique est un événement ou un comportement dont les effets juridiques résultent de la loi, par exemple un accident de la route pour lequel la victime verra son préjudice réparé comme la loi l’exige.

L'objet et la charge de la preuve

Afin de prouver la véracité de l’acte ou du fait juridique, nous allons user de la preuve.

L’objet de la preuve sera, vous le comprenez, soit un acte juridique, soit un fait juridique. Qui aura la charge de cette preuve ? C’est à celui qui réclame un changement dans une situation établie de rapporter la preuve que ce changement doit être opéré.

Il existe plusieurs procédés de preuve. On les distingue en deux groupes : les preuves parfaites, ce sont celles qui lient le juge et les preuves imparfaites, ce sont celles qui ne lient pas le juge mais qui sont laissées à son appréciation souveraine.

• Preuves parfaites : actes authentiques, actes sous seing privé, aveu et serment ;

• Preuves imparfaites : témoignage, présomption et indice, serment supplétoire.

Ajoutons également qu’avec l’évolution des nouvelles technologies, sont apparus de nouveaux modes de preuve : l’écrit électronique, sms, mail ou signature électronique ont aujourd’hui une valeur probante.