La gestion de la copropriété

Fonctionnement des AG

Composition

• Tout copropriétaire peut participer à l’AG qui doit avoir lieu au moins une fois par an. Il peut être représenté par un mandataire détenteur d’un mandat.
• Le syndic de copropriété « secrétaire » de l’AG.
• Un président d’AG + un ou plusieurs scrutateurs.

Une voix = une quote-part dans les parties communes.

Règle de forme de l’AG

• Convocation par le syndic des copropriétaires : LRAR ou main propre contre décharge 21 jours au moins avant la réunion sauf exception, elle mentionne les lieu, date et heure d’AG, l’ordre du jour et le rappel des modalités de consultation des documents justificatifs des charges,ainsi que toutes les pièces nécessaires à la prise de décision.
• Déroulement de l'AG :
  • Feuille de présence mise en place,
  • Désignation du président et des scrutateurs,
  • Rédaction et signature du procès-verbal des décisions prises ;
• Règles de majorités - Les règles de vote dépendent de la nature de la décision à prendre ;

• Vote à la majorité simple (article 24) pour les décisions relatives à l'entretien courant et à l'administration générale ;
• Vote à la majorité absolue (article 25) pour les décisions ne relevant pas de la simple gestion courante de l'immeuble ;
• Vote à la double majorité, voire à l'unanimité pour les décisions les plus importantes.

Les charges de copropriété

• Tous les copropriétaires sont tenus par les charges concernant les équipements communs et services collectifs ;
• Les copropriétaires ne sont pas tenus des charges relatives à l’administration et à la conservation de l’immeuble qu’en fonction de la valeur relative de leur partie privative.

La répartition est fixée dans le RC. Attention : tantièmes de vote et tantièmes de charges.

Les travaux de copropriété

Tous les travaux doivent faire l’objet d’une décision en AG.

Une fois la décision prise, un délai de 2 mois est laissé avant de lancer les travaux.

En fonction des travaux, une règle de majorité sera appliquée. Par exemple, pour les travaux qui porteront atteinte à la destination de l’immeuble, il faudra obtenir l’unanimité.

Les obligations du syndic en matière de sécurité de l’immeuble

Le syndic administre, conserve, garde et entretient l’immeuble. Il lui appartient de veiller à ce que les parties communes soient utilisées conformément à leur destination et aux règles du RC. Le syndic peut donc voir sa responsabilité civile engagée s’il commet une faute relative à ses obligations.

• Responsabilité contractuelle vis-à-vis du syndicat
• Responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle vis-à-vis d’un tiers ou d’un copropriétaire
• Responsabilité pénale en cas d’infraction commise

Le syndic doit prendre toutes les mesures nécessaires, que ce soit au niveau de l’entretien de l’immeuble ou en terme de contrôle de cet entretien, ou toutes les mesures urgentes nécessaires. À défaut, sa responsabilité peut être engagée.

En cas de travaux urgents, le syndicat des copropriétaires peut prendre la décision d’entreprendre des travaux sans attendre l’accord de l’AG. Les travaux considérés comme urgents sont par exemple :

• le remplacement d’une installation électrique défectueuse,
• les travaux d’étanchéité de la copropriété,
• le remplacement d’une chaudière,
• etc.

Les diagnostics obligatoires

À partir de janvier 2017, un diagnostic technique global (DTG) est obligatoire pour les immeubles :

• de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété ;
• ou faisant l’objet d’une procédure d’insalubrité.

Le DTG contient :

• Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs,
• Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires,
• Une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble,
• Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique,
• Une évaluation sommaire du coût, ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (notamment sur les 10 prochaines années).