Les notions d'offre, de demande, de prix d'équilibre, de marché de biens et de services

Le marché se définit, de manière générale, comme étant un lieu de rencontre entre l’offre et la demande. L’échange de ces biens et de ces services peut avoir une dimension locale, nationale, mais aujourd’hui pour
beaucoup cet échange a une dimension internationale.

Dans une logique de marché concurrentiel, le prix est librement fixé entre l’offre et la demande, c’est ce que l’on appelle la loi de l’offre et de la demande : le prix diminue quand l’offre est supérieure à la demande et le prix augmente quand la demande est plus forte que l’offre. Le prix d’équilibre sera alors le point de rencontre entre l’offre et la demande.

Il existe, en économie, différents types de marché :

• Le marché de biens et de services : on offre des biens et des services qui répondent à des demandes de biens et de services. On distingue, dans cette catégorie, les biens marchands (en vente) et les biens non marchands (gratuits).
  
  
• Le marché du travail : offres d’emploi et demandes d’emploi s’entrechoquent et fixent le prix du travail.
  
  
• Le marché des capitaux : ce marché rassemble les agents à capacité de financement avec les agents à besoins de financement.

L’étude des différents biens et secteurs en immobilier et les services immobiliers associés

Les biens immobiliers ont des caractéristiques spécifiques que l‘on peut distinguer en 3 groupes :

• Les caractéristiques économiques : nous repérons ici l’interventionnisme public sur ces biens, le caractère spéculatif du marché des terrains, l’incidence de la coexistence entre le neuf et l’ancien.
  
  
• Les caractéristiques physiques : ont une incidence sur la localisation, la durabilité et l’hétérogénéité.
  
  
• Les caractéristiques dites d’usage : ces dernières sont la réponse à des besoins de sécurité et de confort, mais également à une logique d’actif patrimonial (les biens d’investissement) ou de bien d’usage (les biens de consommation).

Le marché de l’immobilier est composé de deux secteurs ou domaines d’activité :

• les activités de construction ;
  
  
• les transactions parmi lesquelles on distingue les opérations des particuliers, des entreprises qui doivent répondre à un besoin directement attaché aux biens immobiliers, ou celles d’investissement qui ne s’intéressent pas forcément à l’usage du bien, mais à son intérêt patrimonial.

La densité de population et la répartition entre propriétaires / locataires en France

Principe : le nombre de ménages et leur taille, ainsi que la répartition de la population ont une incidence sur l’offre immobilière. Le statut d’occupation dépend de plusieurs critères comme du type de ménage, du statut matrimonial, de la catégorie professionnelle, du revenu et de la nationalité.

Le marché immobilier français est caractérisé de ce fait par :

• une forte concentration de la population : 62% de la population occupe 8% du territoire ;
  
  
• des ménages de plus en plus petits : un ménage désigne l'ensemble des personnes qui partagent la même résidence principale, sans que ces personnes soient nécessairement unies par des liens de parenté. Un ménage peut être constitué d'une seule personne. Il y a égalité entre le nombre de ménages et le nombre de résidences principales ;
  
  
• de moins en moins de familles nombreuses ;
  
  
• l’augmentation du nombre de résidences principales augmente plus vite que la population ;
  
  
• les ménages des locataires sont relativement jeunes, l’âge est un critère déterminant dans la répartition entre propriétaires et locataires ;
  
  
• plus de 80 % des personnes seules de moins de 40 ans sont locataires. Les jeunes couples sans enfant sont à 72 % locataires, alors que les couples avec enfant sont à 50 % propriétaires ;
  
  
• le recours au crédit constitue la démarche d’achat de 80% des ménages. 

Les caractéristiques et conditions des logements

Au 1^er janvier 2019 :

• Nombre de logements = 36,6 millions en France hors Mayotte
• Progression : environ 1 % par an
• Résidences principales = 82 % du parc
• Résidences secondaires et logements occasionnels = 9,4 %
• Logements vacants = 7 %
• 56 % des logements sont des maisons.

L'inconfort sanitaire a quasiment disparu dans les logements en France. En 2013, environ 1 % d'entre eux sont privés d'un des trois éléments de confort sanitaire de base que sont l'eau courante, une baignoire ou une douche, des WC à l'intérieur ; on en comptait 15 % en 1984. Certains logements présentent toutefois des défauts couvrant un large éventail de situations, graves pour les uns (installation électrique en mauvais état par exemple) ou seulement gênants (mauvaise exposition du logement).
En 2013, 10 % des logements présentent au moins trois défauts de ce type. Les plus fréquents sont la présence d'humidité, la mauvaise isolation thermique des toits ou des murs, les fenêtres qui laissent passer l'air et les infiltrations d'eau.

Depuis le milieu des années 1980, la surface moyenne d'un logement a augmenté dans l'habitat individuel, alors qu'elle est restée quasiment stable dans le collectif. Parallèlement, le nombre d'occupants par logement est en baisse : en moyenne, en 2013, chaque logement est occupé par 2,2 personnes ; en 1984, ce nombre était de 2,7. En 2013, 8,4 % des ménages vivent en situation de surpeuplement, soit quasiment deux fois moins qu'en 1984. Cette situation concerne davantage l'habitat collectif que l'habitat individuel.

Le confort des logements, vu par leurs occupants, s'est constamment amélioré depuis les années 1970. En 1973, 15 % des ménages considéraient leurs conditions de logement comme insuffisantes ou très insuffisantes, ils ne sont plus que 6 % en 2013.

En 2014, plus de la moitié (59,3 %) de la population de l'Union européenne vit dans des maisons et 40 % dans des appartements. Une majorité des personnes résidant dans l'UE sont propriétaires de leur logement : 7 personnes sur 10 occupent les logements dont ils sont propriétaires.

Source INSEE

Les structures d’entreprises dans le secteur immobilier

Nous retrouvons 4 structures d’entreprises dans le secteur immobilier :

1. Construction : nous faisons référence aux architectes et aux constructeurs.
   
   
2. Financement : il s’agit ici des banques et organismes financiers qui proposent des crédits afin d’acquérir un bien immobilier.
   
   
3. Promotion immobilière : on construit de façon régulière des immeubles destinés à des acquéreurs ou locataires assumant un risque capitalistique. Les principaux acteurs sont ici le promoteur immobilier, les opérateurs et les marchands de biens.
   
   
4. Autres : le notaire et l’agent immobilier.

Les regroupements dans le secteur de l’immobilier

Compte tenu de la conjoncture, des nouveaux défis que doivent relever les structures d’entreprises dans le secteur immobilier comme l’impact du numérique, on observe des regroupements que sont, par exemple, les franchises (Century 21, Laforêt immobilier, Guy Hoquet), mais encore des systèmes associatifs comme ORPI, ou des réseaux dits intégrés comme la Bourse de l’immobilier, et des syndicats comme la FNAIM.

Ces regroupements prennent de plus en plus le pas sur les agents indépendants.

Le comportement éthique et citoyen des acteurs de l’immobilier et la lutte contre le blanchiment

La loi ALUR du 28 août 2015 instaure un Code de déontologie spécifique aux agents immobiliers.

Il y instaure des bonnes pratiques, ainsi que des sanctions disciplinaires.

Extrait : « Éthique professionnelle. Les personnes mentionnées à l’article 1^er exercent leur profession avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité.
Par leur comportement et leurs propos, elles s’attachent à donner la meilleure image de leur profession. Elles s’interdisent tout comportement, action ou omission susceptibles de porter préjudice à l’ensemble de la profession. »