Le statut juridique de l’immeuble et des personnes

Composition du patrimoine et ses caractères  

Le patrimoine d’une personne est une notion abstraite. Il faut pouvoir s’imaginer qu’à côté de chaque personne, lui est attachée une masse ou un « sac » dans lequel s'entasse l’ensemble de ses droits et de ses obligations. On dit que le patrimoine est une universalité juridique. Il est composé d’un actif (tous les biens corporels et incorporels que je possède) et d’un passif (toutes les dettes et obligations pécuniaires à ma charge).

On dit également que le patrimoine est une projection de la personnalité en ce sens que :

1. tout patrimoine a nécessairement à sa tête une personne.

2. toute personne a nécessairement un patrimoine.

3. la vie du patrimoine est liée à celle de la personne.

4. une personne n’a qu’un seul patrimoine.

Dans ce patrimoine, on distingue différentes catégories de biens juridiques : on parle de la classification des biens.

Les immeubles sont :

• les immeubles par nature : c’est-à-dire le sol et tout ce qui s’y fixe. Exemples : un arbre, un pont, une maison.

• les immeubles par destination : ce sont des meubles qui deviennent immeubles par la volonté de leur propriétaire. Exemples : un cheval de trait qui devient un immeuble par destination car au service de l’exploitation d’un fonds, ou encore un meuble attaché à perpétuelle demeure comme le scellement durable d’un miroir sur un mur.

• les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent : ce sont des biens incorporels portant sur des immeubles (ex. une créance immobilière).

Les meubles sont :

• les meubles par nature : ce sont les choses animées comme une vache et les choses inanimées comme une chaise, une voiture.

• les meubles par anticipation : ce sont des immeubles non détachés du sol qui, par anticipation, vont être traités comme des meubles (par exemple, la vente d’une récolte de pommes).

• les meubles par détermination de la loi ou meubles incorporels : cf. article 529 du Code civil.

Il existe d’autres classifications juridiques, par exemple :

• les choses fongibles ou non, c’est-à-dire les choses qui peuvent être facilement remplacées par une autre (par ex. un billet de banque de 5 euros par un autre), les choses non fongibles ne sont pas remplaçables (ex. un tableau de Picasso).

• les choses consomptibles ou non, c’est-à-dire les choses dont on ne peut faire un usage sans les détruire (ex. l’essence).

Le droit de propriété : étendue / caractères et limites

Le droit de propriété est, selon l’article 544 du Code civil : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Le droit de propriété est perpétuel (c’est-à-dire non prescriptible) et absolu (il est inviolable et sacré). Il peut être exclusif (on exerce seul son pouvoir et on le défend) ou partagé (par exemple, dans le cadre d’une indivision, d’une copropriété).

L’ensemble du droit de propriété est composé de 3 attributs que l’on peut diviser :

1. L’USUS : le droit d’utiliser le bien (par exemple : l’habiter).

2. Le FRUCTUS : le droit de recueillir les fruits et produits du bien (par exemple : percevoir le loyer).

3. L’ABUSUS : le droit d’en disposer (par exemple : le vendre).

Les modes d'acquisition et de preuve de la propriété

La propriété peut s’acquérir de différentes façons.

• L’usucapion : on appelle aussi l’usucapion, la prescription acquisitive immobilière, on considère que toute possession d’un bien de façon utile et prolongée permet au possesseur d’un immeuble d’acquérir la propriété de celui-ci. Si la possession perdure pendant 30 ans (sauf exception), l’effet acquisitif joue.

• L’accession : ce procédé fait du propriétaire d’un immeuble principal le propriétaire de ses accessoires (ex : je suis propriétaire d’un arbre et de ses fruits, la construction que j'érige sur mon terrain).

• Le transfert de propriété : le droit de propriété passe, dans cette hypothèse, d’un titulaire à un autre (ex. : l’héritier d’un bien, l’acquéreur d’une voiture, le bénéficiaire d’un don...).

La preuve de la propriété se fait tout d'abord par la vérification de l’acte à l’origine de l’acquisition ou du transfert de droit, ensuite par la vérification de la qualité et des pouvoirs du propriétaire.

Celui qui se prévaut d’un bien par l’usucapion devra prouver l’existence d’une possession utile et prolongée. Également celui qui se prévaut d’un bien par accession ou transfert devra prouver son droit par la présentation d’un titre ou d’un autre indice, comme le tracé physique d’un terrain, les relevés d’un cadastre, etc.

Les sociétés civiles immobilières

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société constituée avec un capital minime qui peut être de un euro. Elle est destinée à être propriétaire de biens immobiliers acquis par elle ou apportés par les associés. Ces immeubles peuvent être loués ou mis à la disposition des associés de la SCI. La constitution d’une SCI présente plusieurs avantages : dissocier le patrimoine professionnel du patrimoine personnel, protéger la personne en lui donnant des droits sur le bien dans une situation où elle n’en aurait pas (par ex. dans le concubinage), simplifier le règlement successoral, etc. Une SCI est une personne morale et non une société commerciale. 

La personnalité juridique

En droit, on distingue les personnes de cette façon : personne morale et personne physique.

• Une personne physique est un être humain vivant, sans distinction de sexe, de race et de religion.

• Une personne morale est un groupement d’individus réunis dans un intérêt commun. Par exemple : une société est une personne morale.

Dans la catégorie des personnes morales, nous distinguons les personnes morales de droit privé et les personnes morales de droit public. Les personnes morales de droit public regroupent les collectivités publiques (ex. : l’État, les communes...), les établissements publics (ex. : les universités, les hôpitaux…). Les personnes morales de droit privé sont créées par la volonté de certains individus (ex. : une société, une association...).

La capacité juridique

Les personnes physiques ou morales sont dotées de capacité juridique : il s’agit de l’aptitude à avoir des droits et des obligations, et à les exercer elles-mêmes. Cela peut être le droit d’ester en justice ou de conclure un contrat. On distingue la capacité de jouissance (aptitude à être titulaire d’un droit) et la capacité d’exercice (l’aptitude à exercer les droits dont on est titulaire).  

Le décret du 22 juillet 2019 fait disparaitre l’adjectif « incapable » pour qualifier la situation des majeurs protégés ou mineurs dont la situation juridique dans laquelle ils se trouvent (en raison de la défaillance de leurs facultés mentales ou de leur âge) est telle que les engagements sont nuls ou annulables.

Nous distinguons :

• les mineurs non émancipés ;
• les majeurs protégés :
  
  - majeur sous tutelle : il s’agit d’une mesure de protection continue sur tous les actes de la vie civile.
  
  -majeur sous curatelle : il s’agit d’une mesure de protection moins stricte d’assistance.
  
  -majeur sous sauvegarde de justice : protection temporaire.

Les régimes matrimoniaux

En France, les personnes qui se marient doivent déterminer sous quel régime matrimonial va s’inscrire leur couple. On distingue :

• le régime de la communauté réduite aux acquêts : tout ce que j’acquiers pendant le mariage tombe dans le pot commun, mais je conserve mes biens propres acquis, par exemple, avant le mariage.  

• le régime de la séparation de bien : aucun bien n’est commun.

• le régime de la participation aux acquêts : ici, c’est un mixte entre le régime de communauté réduite aux acquêts et celui de séparation, c’est-à-dire que, pendant le mariage, le fonctionnement sera celui d’un régime de séparation mais, à la dissolution du mariage, la logique sera celle de la communauté des acquêts.

• le régime de la communauté universelle : tous les biens acquis avant le mariage et après tombent dans une masse commune.

Le statut de commerçant

Le commerçant doit être vigilant concernant ce choix de régime matrimonial afin de protéger sa famille d’une éventuelle faillite. La notion ou la qualification de commerçant est une notion juridique. Le commerçant est qualifié de tel si plusieurs conditions cumulatives sont remplies :

1. il doit faire des actes de commerce,

2. de façon habituelle,

3. en son nom et pour son propre compte.

La transmission du patrimoine

Que l’on soit commerçant ou une personne physique lambda, la transmission du patrimoine peut se faire de plusieurs façons :

• par succession : en l'absence de testament, le droit des successions s’applique. Après la déclaration de décès, la succession est ouverte et le patrimoine devient indivis. Un inventaire du patrimoine est réalisé et distribué ensuite aux héritiers au regard de la loi.

• par testament : permet de répartir, selon son propre vouloir, son patrimoine aux personnes que l’on souhaite, et d’organiser de façon anticipée sa succession. Le testament peut être un acte authentique ou un acte sous seing privé comme, par exemple, le testament olographe, mystique...

• par donation : il s’agit ici de transmettre une partie de son patrimoine lors de son vivant et sans avoir à payer de droits successoraux. La donation peut se faire soit par donation simple, par don manuel ou donation partage.

La transmission du patrimoine a un coût. Des droits sont à payer à l’État : droits d’enregistrement, de succession ou de donation, l’imposition des plus values, les droits de mutation sur les ventes de biens immobiliers, ou sur les donations, ou sur les successions.