Les obligations du locataire durant le bail

Dans le cadre de son mandat de gestion, l’agent immobilier est tenu de veiller à l’exécution des obligations du locataire.

La sous-location

Concernant le bail commercial : le principe est que la sous-location est interdite. La sanction serait la résiliation du bail.

Pour que la sous-location soit régulière, il faut :

• L’accord du bailleur
• Le concours du bailleur à l’acte

Concernant le bail d’habitation classique ou meublé : la sous-location n’est pas autorisée sauf accord écrit du propriétaire.

Concernant le bail professionnel : la sous-location est autorisée sauf si cela est interdit par une clause du bail.

L’usage du local et ses modalités

Le locataire doit respecter la destination du bien inscrite sur le bail. Le locataire peut néanmoins effectuer des aménagements tant que cela ne modifie pas le bien.

Les troubles du voisinage et les conséquences 

Le responsable en cas de troubles anormaux du voisinage par le fait du locataire est le propriétaire.
Ce dernier peut donc résilier le bail si les troubles sont constatés par une décision de justice.

Les obligations d’entretien du local

Le locataire doit maintenir en état le bien et donc assurer l’entretien dit courant du logement et de ses équipements : on parle des menues réparations et des réparations locatives. Ce sont celles qui ne sont pas causées par :

• la vétusté
• un vice de construction
• une force majeur ou un cas fortuit

 Le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail sauf en cas :

• d'effraction
• de force majeure
• de faute du bailleur.

Si le locataire ne respecte pas son obligation, le bailleur peut prendre sur le dépôt de garantie le montant correspondant aux réparations locatives qui n'ont pas été effectuées par le locataire, un justificatif devra être produit par le bailleur.

Le paiement du loyer et des charges

Le loyer est la contrepartie de la jouissance du logement. Il ne comprend les charges locatives qui elles ont pour objectif de couvrir les dépenses dues par le locataire, liées à la consommation d’eau, d’énergie etc.

Le loyer et les charges doivent être payés à la date convenue dans le bail.

La quittance est la preuve de paiement du loyer. Elle n’est pas obligatoire sauf si le locataire en fait la demande.

Concernant la fixation du loyer : cf. décret du 10 juin 2015 qui expose le système d’encadrement des loyers.

Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause est prévue dans le bail à cet effet = clause de révision.

L’IRL sert de base pour la révision des loyers.

Le calcul afin de réviser le loyer est le suivant :

(loyer hors charge x le nouvel indice de référence) / l’indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente.

Le défaut de paiement du loyer

En cas de non-paiement des loyers, le bailleur doit d’abord agir dans le cadre d’une procédure précontentieuse : le bailleur s’adresse à l’assurance garantissant les impayés de loyer OU à la caution quand il y en a une. Il pourra également percevoir directement l’aide au logement versée par la CAF.

Il faut ensuite distinguer si le contrat contient une clause résolutoire ou non :

• Clause résolutoire dans le bail > le bail est résilié automatiquement en cas de non-paiement. Commandement de payer > 2 mois pour régulariser > soit il paye et le bail se poursuit, soit il ne paye pas et le bail est résilié.
• Absence de clause résolutoire > assignation par acte d’huissier devant le TI afin d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion.

Les actes de gestion locative

• L’état des lieux

A l’entrée et à la sortie du locataire un état des lieux est réalisé afin d’avoir des points de comparaison. L’EL se réalise ensemble, locataire et bailleur.

Il est écrit ou sous forme électronique, daté, précis et rédigé en autant
d’exemplaire que de parties. Il contient des mentions obligatoires. En cas de litige, il est réalisé par un huissier.

• Les réparations locatives

La comparaison des états des lieux va permettre de déterminer les réparations qui seront prises en charge par le locataire. Le bailleur effectue les réparations en retenant tout ou partie du dépôt de garantie et en produisant un justificatif.

• La restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée,
  

• 2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée.

Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre

• en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l'agent immobilier), 
• ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.