La location : un propriétaire, un bien et un mandat

La location : contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps moyennant un certain prix que celui-ci s’oblige à lui payer.

On distingue :

• Le bail d’habitation : il s’applique au logement soit meublé ou vide.
• Le bail professionnel : il s’applique à la location d’un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. 
• Le bail commercial : ce contrat s’applique aux locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. 

En tant qu’agent immobilier et afin de sécuriser l’opération (pas la location en premier lieu, mais le mandat), ce dernier se doit de collecter les renseignements indispensables concernant la situation juridique du propriétaire et en analyser les conséquences. 

• Pièce justificative d’identité en cours de validité
• Titre de propriété
• Plan du logement et annexes
• Taxe foncière
• Certificat de surface
• Attestation d’assurance du propriétaire non occupant
• Attestation d’assurance dommage ouvrages pour les immeubles de moins de 10 ans

Au besoin :

• Décompte de charges
• Dernier appel de fond
• Règlement de copropriété
• Règlement intérieur
• Diagnostics
• Entretiens ex attestation d’entretien de la chaudière gaz.

À noter :  un seul époux peut signer le mandat, la location étant un acte d’administration et
non un acte de disposition.

Il conviendra de vérifier la capacité juridique du propriétaire à effectuer des actes d’administration.

Voici une liste type de pièces composant le dossier et permettant la découverte du locataire :

• Pièce justificative d’identité en cours de validité
• Contrat de travail ou attestation de l’employeur avec la rémunération, date d’entrée
• Carte d’étudiant ou certificat de scolarité
• 3 derniers bulletins de salaire
• Dernier avis d’imposition
• 3 dernières quittances de loyer ou attestation de loyers à jour et des charges
  

Si une caution est demandée : Engagement de caution + les pièces demandées ci-dessus.

À lire : Décret du 5 novembre 2015 concernant la liste limitative des pièces pouvant être demandées par le propriétaire au locataire.

Les différents types de mandats

Le mandat est un acte préalable obligatoire à toute opération d’entremise.

Le mandat exclusif : ce mandat autorise le mandataire et lui seul à présenter des acquéreurs ou locataires potentiels. Cette exclusivité est valable pour toute la durée du mandat, c’est-à-dire 3 mois.

Le mandat semi-exclusif : il autorise le mandataire à trouver un acquéreur, mais également le mandant. Le mandant ne pourra pas signer de mandat avec d’autres professionnels de l’immobilier.

Le mandat simple : il peut être signé avec plusieurs professionnels de l’immobilier. Ainsi, le mandant autorise chaque mandataire à proposer son bien en vente ou en location, et lui-même a la possibilité de diffuser son annonce et de faire visiter son logement pour le vendre ou le louer entre particuliers.

Le mandat de l’agent immobilier doit répondre à plusieurs obligations :

• être écrit,
• énoncer les références de la carte professionnelle de l’agent immobilier,
• énoncer les références de son compte séquestre,
• préciser la mission confiée,
• définir les modalités de réception de l’acompte. Le mandant doit habiliter expressément le mandataire à recevoir des fonds pour le compte du mandant. La réception se fait dans le cadre d’une limite qui doit être écrite dans le mandat,
• fixer la rémunération du mandataire,
• comporter une clause prévoyant une date précise d’expiration du mandat,
• indiquer les moyens de diffusion des annonces commerciales par l’agence ou par le réseau,
• le mandat exclusif doit préciser les actions que le mandataire s’engage à réaliser, ainsi que les modalités de compte rendus au mandant selon une périodicité déterminée par les parties,
• le mandat exclusif doit reproduire le 2^e alinéa de l’article 78 du décret de 72, c’est-à-dire la possibilité de dénoncer le mandat avec 15 jours de préavis au bout des 3 premiers mois irrévocables,
• doit également reproduire article L 136-1 du Code de la consommation.