Cette étape d’estimation du bien est primordiale. Estimer un bien à sa juste valeur va en effet permettre une vente rapide et, par conséquent, satisfaire le client qui aura un discours élogieux sur le travail de l’agent
immobilier.

Faire une estimation, c’est avoir une bonne connaissance du marché. Ce dernier étant en constante évolution, une veille est, par conséquent, nécessaire. Il faut, par ailleurs, bien distinguer marché de l’immobilier d’habitation et marché de l’immobilier d’entreprise.

Afin d’effectuer son évaluation, l’agent immobilier devra recueillir les informations nécessaires concernant le bien afin d’avoir une bonne connaissance de ce dernier : données physiques + données juridiques + données économiques.

Il existe différentes méthodes d’évaluation :

  • les méthodes par comparaison ;
  • les méthodes par le revenu ou par la valeur locative ;
  • les méthodes par la valeur antérieure ;
  • les méthodes par le coût de remplacement ;
  • les méthodes dites par sol et construction ;
  • la méthode hédonique.

Les deux premières méthodes citées étant les plus utilisées, nous nous attarderons sur ces dernières.

La méthode par comparaison

Cette méthode a l’avantage de s’appuyer sur des données réelles du marché immobilier et un inconvénient qui est qu’il faut avoir une connaissance parfaite du marché afin de posséder des « termes de comparaison ».

En effet, avec cette méthode, il conviendra de comparer le bien à évaluer avec un certain nombre d’autres biens équivalant aux nôtres. La comparaison doit s’effectuer sur des biens vendus et non à vendre. De cette comparaison, un prix moyen au $\rm m^2$ pourra en découler, prix moyen que nous pourrons appliquer à notre bien. L’unité choisie sera adaptée aux biens en question.

Pour les terrains nus :

- terrains à bâtir : le mètre carré ; l’are (encore usité dans certaines régions) ; la charge foncière par mètre carré constructible ;

 - terrains à usage agricole : l’hectare ; l’are ; le mètre carré pour certaines cultures spécialisées de faible étendue.

Pour les immeubles bâtis :

- maisons individuelles :  mètre carré de superficie, terrain intégré ou non selon les cas ;  mètre carré de surface utile (ou habitable) ;

- appartements : le mètre carré de surface utile ou habitable ;

- immeubles de rapport : le mètre carré, terrain intégré.

La méthode par le revenu

Elle consiste à partir, soit d’un revenu constaté ou existant, soit d’un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), à lui appliquer un taux de rendement. On détermine la valeur vénale d’un bien en appliquant au revenu qu’il procure à son propriétaire un coefficient de capitalisation convenablement choisi.

Une fois le bien estimé, l’agent immobilier fournit une lettre d’information où ce dernier, après avoir expliqué le choix de ou des méthodes utilisées pour l’estimation du bien, donne une fourchette de valeur du bien. Bien souvent, l’agent immobilier sera confronté au « passion » du vendeur qui considérera que son bien est sous-évalué.
L’agent immobilier devra alors traiter les objections de ce dernier en lui rappelant les enjeux d’une estimation correspondant au marché.