La distinction entre responsabilité civile et responsabilité pénale

Un principe juridique admis de tous est celui selon lequel on doit réparer le dommage que l’on a causé. Dès lors qu’il s’agit de réparer un DOMMAGE, il est question de responsabilité CIVILE.

Cette responsabilité civile joue notamment dès lors que l’on cause un dommage :

• De son fait personnel donc par sa propre faute
• Du fait d’autrui
• Du fait des choses que l’on a sous sa garde
• Du fait des produits défectueux

Toute responsabilité civile suppose par principe 3 conditions cumulatives pour que la responsabilité soit retenue :

• Un fait générateur, celui qui est à l’origine du dommage   
• Un dommage, il est nécessaire car pas de dommage pas de responsabilité, il peut être corporel, moral ou matériel.
• Un lien de causalité, on doit pouvoir faire le lien entre le dommage et la faute

La responsabilité civile peut être :

Délictuelle : quand le dommage a été causé indépendamment de tout contrat.

Contractuelle : le dommage résulte de l’inexécution ou du retard dans l’exécution d’un contrat

La responsabilité PENALE n’existe qu’en fonction de la loi c’est-à-dire que la responsabilité pénale sera retenue lorsqu’une infraction à la loi est commise et qu’elle occasionne un dommage. On parle de faits nuisibles à la société. Retenons que les sanctions concernant les délits et les crimes sont inscrites dans le Code pénal. Les sanctions sont fixées de façon proportionnelle.   

Il est à noter que la responsabilité engagée d’un individu peut être civile et pénale.

La responsabilité civile ou pénale de l’agent immobilier

L’agent immobilier réalise des transactions en tant qu’intermédiaire ou des actes de gestion dans le cadre d’un mandat de gestion. L’agent immobilier compte tenu de sa profession peut voir sa responsabilité civile ou pénale engagée.

En ce sens, il se doit d’exercer la profession comme l’énonce la loi Hoguet de 1970 sous la condition de détenir une carte professionnelle portant la mention « transaction sur immeubles et fonds de commerce ». Elle peut également comporter des mentions spécifiques à la gestion ou au syndic. En dehors de cette carte professionnelle, l’agent immobilier doit disposer d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’un organisme professionnelle, sauf s’il déclare sur l‘honneur qu’il ne recevra aucun fond de la part de ses clients.

Egalement, l’agent immobilier est tenu par une obligation d’information et de conseil envers son mandant. Toutes les fois qu’il n’aura pas rempli son obligation, par exemple donner une estimation erronée d’un bien, pas d’affichage en vitrine etc … il pourra voir sa responsabilité engagée.

Notez que l’agent immobilier n’est pas tenu par une obligation de résultat, c’est-à-dire qu’il n’est pas tenu par exemple de réussir à vendre un bien. Par contre, il est débiteur d’une obligation de moyen, c’est-à-dire qu’il est tenu en reprenant notre exemple précédent de mettre tous les moyens en œuvre pour vendre le bien (peu importe le résultat).

Il est important aussi que l’agent immobilier agisse dans le cadre d’un mandat écrit détaillé.

Les assurances de responsabilités civiles

L’agent immobilier qui appartient à une profession règlementée doit souscrire une assurance responsabilité professionnelle. Cette assurance est nécessaire pour assurer les risques financiers dont l’agent pourrait être tenu responsable dans le cadre de son activité. En effet son rôle d’intermédiaire professionnel implique qu’il détienne les compétences nécessaires à la bonne réalisation de ses missions. Sa responsabilité civile professionnelle peut comme indiqué plus haut être engagée en cas de dommage issu d’une de ses missions.

Les assurances spécifiques de l’immobilier

Nous allons ici nous attarder sur 5 assurances ou garanties spécifique à l’immobilier :

• Assurance construction dommages-ouvrages
• La garantie décennale des professionnels de la construction
• La garantie de parfait achèvement
• La garantie biennale
• La garantie décennale

La DO est l’assurance que toute personne se doit de souscrire si elle fait construire ou réaliser des travaux par une entreprise. L’assurance prendra alors en charge les dommages de la garantie décennale sans attendre une décision de justice. L’assurance se charge ensuite de récupérer le montant auprès du constructeur. La DO prend en charge :

1. Les dommages affectant la solidité des éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage
2. Les vices et malfaçons menaçant la construction 
3. ainsi que les désordres qui remettent en cause la destination du bien

Cette assurance dure autant que dure la garantie décennale.

La garantie décennale des professionnels concerne non pas celui qui fait construire mais le professionnel qui agit dans le cadre d’un ouvrage neuf ou existant par le biais d’un contrat de louage d’ouvrage. Dans ce cadre, le professionnel peut voir sa responsabilité décennale engagée durant les 10 années qui suivent la réception des travaux. Attention la responsabilité peut être engagée vis-à-vis du propriétaire mais aussi vis-à-vis des acquéreurs suivants. La responsabilité peut être engagée pour les vices et dommages sur les gros ouvrages qui affectent la solidité de l’ouvrage et de ses équipements indissociables ou qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné. L’assurance doit être souscrite avant l’ouverture du chantier.

Après réception des travaux :

• La garantie de PA a une durée de vie de 1 an après la réception des travaux. Le constructeur devra réparer tous les vices cachés et défaut de conformité.
• La garantie biennale a une durée de vie de 2 ans après la réception des travaux. Le constructeur devra réparer ou remplacer tous les éléments d’équipement défaillants.
• La garantie décennale a une durée de vie de 10 ans après la réception des travaux. Le constructeur devra réparer les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui rendent l’immeuble impropre à sa destination. La garantie concerne également aux éléments d’équipement indissociables de l’immeuble par ex les canalisations.