La copropriété, copropriété verticale, horizontale

Les textes

• Loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis
• Décret du 17 mars 1967 sur l’application de la loi ci-dessus visée
• Loi SRU du 13 décembre 2000
• Loi ALUR du 24 mars 2014

À la lecture de la loi, une copropriété est la réunion :

• d’un immeuble bâti ;
• une division de l’immeuble en au moins deux lots ;
• une répartition : parties privatives et parties communes.

On distingue la copropriété verticale de la copropriété horizontale, tout est question ici de la forme du bâti.

Verticale : immeuble collectif divisé en plusieurs appartements, les copropriétaires sont placés à la verticale.

Horizontale : ensemble d’habitations de type maison, les terrains sont communs et divisés en zones de jouissance, en équipements collectifs…

Parties privatives et parties communes

Les parties privatives sont celles réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, lequel en est l’unique propriétaire. A contrario, les parties communes sont celles qui ne sont pas privatives. Le RC détermine la qualité de tel ou tel espace.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division

Le RC est obligatoire. Il est établi dès l’origine de la copropriété à la majorité de l’article 26 – 2/3 des voix.

Un RC peut être établi ultérieurement ou par voie judiciaire. Dans ce cas, il ne pourra toucher que les parties privatives à moins qu’à l’unanimité, il en soit décidé autrement.

Au RC, on y joint un état descriptif de division : document où chaque lot est numéroté (numéro d’identification), la description de la situation du lot, sa consistance et sa quote-part de parties communes en millièmes ou en tantièmes. Ce document est publié à la conservation des hypothèques.

Le carnet d’entretien

Le carnet est obligatoire, sa tenue est assurée par le syndic. Il doit être à la disposition des copropriétaires, ainsi que des futurs acquéreurs.

Ce document doit contenir des informations obligatoires :

• Adresse de l’immeuble
• Identité du syndic en exercice
• Référence du contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétés et les dates
  d’échéances
• Date de réalisation des gros travaux
• Nom des entreprises ayant réalisé les travaux
• Référence contrats d’assurance dommage ouvrage
• Référence contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs avec date
  d’échéance
• Échéancier du programme pluriannuel des travaux décidés en AG

Les organes d’une copropriété

• Le syndic
• Le syndicat des copropriétaires
• Le conseil syndical

Le syndic 

Il est obligatoire, soit professionnel soit bénévole, il peut être une personne morale ou une personne physique. Le syndic pro doit être titulaire de la carte professionnelle.

À la création de la copropriété, la gestion de l’immeuble est confiée à un syndic provisoire désigné dans le RC.

Ensuite, le syndic est nommé lors d’une AG à la majorité absolue de tous les copropriétaires présents ou absents. À défaut, une seconde statuera à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés.

À défaut, le syndic peut être nommé par le président du TGI saisi par un ou plusieurs copropriétaires. Le syndic nommé se charge ensuite de nommer le syndic définitif.

La loi ALUR impose un modèle de contrat de syndic.

Le syndic est mandaté par le syndicat des copropriétaires. Il assure :

• La gestion administrative : exécute les décisions prises en AG et le respect du RC, il convoque l’AG.  
• La gestion technique : il administre l’immeuble, pourvoit à sa conversation, sa garde et son entretien (réparations courantes, travaux urgents et nécessaires...), il conclut les contrats de type assurance, combustible, etc. Il tient et met à jour le carnet d’entretien.
• La gestion financière et comptable : il établit le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical. Il tient la comptabilité, assure le recouvrement des charges.

 Le syndic professionnel est soumis à une obligation d’assurance pour les dommages causés à la copropriété par les membres du syndic, et comme garantie financière afin de couvrir les fonds confiés au syndic. Le syndic bénévole n’a pas cette obligation sauf si cela est prévu dans le RC.

Le syndicat des copropriétaires

On regroupe tous les copropriétaires. C’est une personne morale de droit privé.

D’une manière générale, il veille à la conservation et à l’entretien de l’immeuble.

• Il nomme le syndic et le conseil syndical
• Il est responsable du gardien et donc de ses fautes
• Il rédige et modifie le RC en fonction des règles de majorité
• Il assure l’immeuble
• Peut agir en justice contre les copropriétaires ou le syndic
• Il est responsable du RC et veille à son respect
• Il est responsable des dommages causés aux parties communes

Le conseil syndical

Il est composé de copropriétaires élus mais d’aucun membre du syndic. Cette élection a lieu lors d’une AG. Ils sont élus pour 3 ans renouvelable, à la majorité de l‘article 25 de la loi de 65.

• Il a un rôle consultatif pour le syndicat et pour tout projet de contrat de syndic
• Il a une mission d’assistance vis-à-vis du syndic
• Il a une mission de contrôle par rapport à la gestion du syndic
• Ils sont responsables des fautes commises dans l’exécution de leur mission