Au droit commun du bail s’ajoutent d’autres statuts protecteurs : les baux d’habitation (L. n°89-462 du 06 juillet 1989), les baux commerciaux (arts. L.145-1 et suiv. du C. com.), les baux ruraux (arts. L.411-1 et suiv. du C. rur.), les baux professionnels (L. 23 décembre 1986, arts. 87-A et 87-B) et une extension, par la loi ALUR, des principales dispositions de la loi de 1989 aux locations meublées.

L’avant-projet de réforme dote ainsi les contrats de location de règles communes qui traitent de la formation, des effets et de la fin, tout en réservant l’originalité du bail d’immeuble.
Il convient de s’intéresser aux conditions et au régime juridique du bail de droit commun.

Les conditions


Défini à l’article 1709 du Code civil, le bail repose sur trois éléments indispensables :

  • Jouir d’une chose ;
  • Un certain temps ;
  • Moyennant un certain prix.


V. également : art. 1709 de l’avant-projet de réforme.

Le régime juridique


Le droit commun du bail s’applique aux biens meubles (sauf fonds de commerce), aux baux exclusivement professionnels, aux locations d’immeubles : locations saisonnières et résidences secondaires.

La formation du contrat de bail. La conclusion d’un bail est un acte d’administration. Son objet peut être un meuble ou un immeuble sauf dénominations spécifiques. Il est conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Le prix est déterminable voire révisable. La preuve du bail obéit à des règles spécifiques.

Les obligations du bailleur sont énoncées aux articles 1719 à 1727 du Code civil (V. également arts. 1719 à 1729 de l’avant-projet de réforme). Sa principale obligation est d’assurer la jouissance paisible de la chose louée à son locataire et ses proches.

Les obligations du preneur sont énoncées aux articles 1728 à 1735 du Code civil (V. également arts.1730 à 1735 de l’avant-projet de réforme). Il doit user de la chose louée raisonnablement et suivant sa destination, payer le prix du bail, l’entretenir et la restituer en fin de bail.

Cas particulier de la sous-location. Le preneur a le droit de sous-louer son bail sauf si une clause l’interdit dans le bail principal (art. 1717 du C.civ. et art. 1736 de l’avant-projet de réforme) et application des baux spéciaux qui l’interdisent fréquemment.

L’extinction du bail. Les causes : l’arrivée du terme si le bail est à durée déterminée (art. 1737 du C.civ), la résiliation unilatérale si le bail est à durée indéterminée (art. 1736 du C.civ), la perte de la chose louée par cas fortuit et l’inexécution du bail par l’une des parties. V. également arts. 1740 à 1743 de l’avant-projet de réforme.
Lorsque le bail se termine, le preneur doit répondre des dégradations subies par la chose louée sauf s’il rapporte la preuve qu’il n’a pas commis de faute. Par ailleurs, il n’a droit à aucune indemnité pour les améliorations qu’il a pu faire sauf s’il s’agit de véritables constructions au sens de l’article 555 du Code civil). L’avant-projet de réforme a introduit des dispositions propres aux locations d’immeubles.